Wissenswertes

Finanzierung Eigenheim

Was Sie über die Finanzierung Ihres Eigenheims wissen sollten

Ein Artikel von Reto Westermann.

Wie viel darf ein Eigenheim maximal kosten?
Bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung mit einem Hypothekarkredit limitieren meist zwei Faktoren den maximalen Kaufpreis: das Eigenkapital (siehe Punkt 6) und die Tragbarkeit (siehe Punkt 4). Die eigenen finanziellen Mittel müssen mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises betragen, die Hypothek deckt maximal achtzig Prozent ab. Bei der Tragbarkeit wiederum gilt die Faustregel, dass die jährlichen Kosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Neben dem Hypothekarzins, den die Bank aus Sicherheitsgründen mit fünf Prozent annimmt (siehe Punkt 4), zählen zu den jährlichen Kosten auch Rücklagen für den Unterhalt (siehe Punkt 5), Amortisationszahlungen sowie eventuelle Zinskosten für private Darlehen.
Warum schätzt die Bank den Wert eines Eigenheims unter Umständen tiefer ein als die vom Verkäufer verlangte Summe?
Ziel der Bank ist es, die Finanzierbarkeit eines Objekts langfristig sicherzustellen. Dazu gehört auch eine realistische Einschätzung des Liegenschaftswerts, der wiederum die Basis für die Höhe des Kredits bildet. Bei der Bewertung stützt sich die Bank auf spezielle Computertools, die das Objekt mit den Transaktionspreisen anderer Liegenschaften vergleichen und diverse Faktoren zur Lage und zum Zustand miteinbeziehen. Der so errechnete Preis kann tiefer sein als derjenige, der aufgrund einer grossen Nachfrage aktuell für die Liegenschaft bezahlt werden muss.
Darf das Einkommen des Partners oder der Partnerin in die Tragbarkeitsrechnung miteinbezogen werden?
Ja, aber nur, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht. Dies betrifft vor allem Konkubinatspaare.
Warum rechnet die Bank bei der Tragbarkeit mit fünf Prozent Zins statt des aktuell sehr viel tieferen Werts?
Hypothekarzinsen sind grossen Schwankungen unterworfen – so bezahlte man beispielsweise Mitte der Neunzigerjahre für eine Festhypothek rund sechs Prozent. Um sicherzustellen, dass ein Hypothekarschuldner bei einem wesentlich höheren Zins nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerät, rechnen die meisten Banken bei der Tragbarkeit mit einem sogenannten technischen Zinssatz von fünf Prozent.
Für die Nebenkosten der Immobilie setzt die Bank in der Tragbarkeitsrechnung ein Prozent des Liegenschafts- wertes ein. Ist das nicht etwas viel?
Im Gegenteil, dieser Wert liegt sogar eher im unteren Bereich. Gewisse Experten raten sogar zu Rücklagen von bis zu zwei, drei Prozent – vor allem bei älteren Liegenschaften. Mit diesem Geld sollen einerseits die Auslagen für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt bestritten werden. Dazu zählen unter anderem Versicherungsprämien, öffentliche Abgaben, Energiekosten oder kleinere Reparaturen am Gebäude. Andererseits dienen diese Rücklagen dazu, spätere, grössere Investitionen zu finanzieren wie etwa den Ersatz von Geräten, der Küche, des Bades oder umfangreichere Renovationsarbeiten.
Woraus setzt sich das Eigenkapital zusammen?
Die zwanzig Prozent der Kaufsumme, die man selber aufbringen muss, stammen hauptsächlich aus den folgenden Quellen: eigene Ersparnisse, Geld aus Wertpapierverkäufen, Vorbezug oder Verpfändung von Mitteln aus der zweiten und dritten Säule (siehe Punkt 8), Erbvorbezüge und Schenkungen, Darlehen (siehe Punkt 7) oder unbelehntes Bauland im eigenen Besitz. Seit 2014 haben sich die Banken selbst neue Mindestanforderungen für die Vergabe von Hypotheken auferlegt. Demgemäss sind mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts als «echtes» Eigenkapital einzubringen – und dazu gehört der Vorbezug oder die Verpfändung von Guthaben der zweiten Säule explizit nicht.
Darf ein Darlehen dem Eigenkapital zugerechnet werden?
Das hängt davon ab, ob mit dem Darlehensgeber eine Rückzahlungspflicht vereinbart wurde. Etliche Finanzinstitute zählen ein Darlehen nur dann zum Eigenkapital, sofern die Laufzeit des Kredits offen ist. Nebenbei: Muss für das Darlehen ein Zins bezahlt werden, ist der Aufwand dafür in der Tragbarkeitsrechnung zu berücksichtigen.
Werden Mittel aus der zweiten Säule besser verpfändet oder vorbezogen?
Die Verpfändung ist empfehlenswerter. Denn damit sind keine Leistungseinbussen bei der zweiten Säule verbunden: Das ganze Alterskapital wird weiterhin von der Pensionskasse verzinst. Dies ist bei einem Vorbezug nicht der Fall, wodurch die Altersrente tiefer ausfällt und sich bei einigen Pensionskassen auch die Leistung im Invaliditäts- oder Todesfall reduziert.
Welche verschiedenen Hypothekarmodelle gibt es?
Die vielen Bezeichnungen für Hypotheken können anfänglich sehr verwirrend sein. Doch an sich lässt sich das Angebot auf vier Hauptmodelle reduzieren. Erstens die variable Hypothek: Sie hat keine feste Laufzeit und der Zinssatz wird laufend der Kapitalmarktentwicklung angepasst. Zweitens die Festhypothek: Ihre Laufzeiten reichen von eins bis fünfzehn Jahren, und der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins. Drittens die Liborhypothek: Dies ist eine Mischform aus variabler und fester Hypothek. Sie hat meist eine feste Laufzeit von zwei bis fünf Jahren, aber einen variablen Zins, der je nach Modell jeden Monat oder alle drei oder sechs Monate dem sogenannten Libor-Satz angepasst wird. Und viertens die Spezialhypotheken: Diese basieren meist auf den Modellen einer Kombihypothek (Kombination von variabler oder Liborhypothek mit einer Festhypothek), einer Stufenhypothek mit anfänglich tiefem und dann regelmässig ansteigendem Zins, einer Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus) oder einer Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).
Welche Hypothek passt am besten zu mir?
Da die längerfristige Entwicklung der Hypothekarzinsen nur schwer zu prognostizieren ist, sollte diese Frage am besten mit einem unabhängigen Finanzexperten angeschaut werden (siehe Punkt 11). Wer über ein gutes finanzielles Polster verfügt und ein höheres Risiko eingehen kann, wird sich derzeit vielleicht für eine Libor-hypothek entscheiden. Wem hingegen die Budgetsicherheit wichtig ist, der wählt eher eine Fest-hypothek mit langer Laufzeit.
Lohnt sich der Gang zu einem unabhängigen Hypothekarberater?
Die Höhe des Hypothekarzinses ist immer verhandelbar. Wer keine Lust oder Zeit hat, bei mehreren Banken Angebote einzuholen, kann diese Arbeit einem neutralen Broker übertragen. Dessen Kosten amortisieren sich meist durch den ausgehandelten tieferen Zins rasch.
Wer ausser den Banken bietet noch Hypotheken an?
Neben den Banken bieten auch Versicherungen, die Postfinance oder der Hauseigentümerverband Hypotheken an. Die Hypotheken der Versicherungen eignen sich vor allem beim Kauf fixfertig erstellter Liegenschaften oder für die Ablösung bestehender Hypotheken, da die Versicherer meist keine Kredite für die Bauzeit im Angebot haben.
Macht es Sinn, eine Hypothek zu splitten?
Den Kreditbetrag auf zwei, drei oder mehrere Hypotheken aufzuteilen, ist vor allem bei Festhypotheken sinnvoll. Man wählt Kredite mit verschiedenen Laufzeiten, um das Risiko zu minimieren, dass ein Vertrag just in einer Hochzinsphase ausläuft und dann für die ganze Kreditsumme eine Hypothek zu viel schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss.
Wie hoch ist eine übliche Amortisationszahlung?
Die Mindestanforderungen der Banken verlangen, dass Hypotheken innerhalb von fünfzehn Jahren (vorher zwanzig Jahre) bis zur Höhe von zwei Dritteln des Belehnungswerts der Liegenschaft zurückbezahlt werden müssen.
Lohnt es sich, eine Hypothek abzubezahlen?
Dies ist von etlichen Faktoren abhängig: der Höhe der Hypothekarschuld, den aktuellen Zinsen und dem Einkommen. Je höher die Hypothek und damit die Schuldzinsen, desto höher die Abzüge bei den Steuern (siehe Punkt 20). Aber dafür stehen den Einsparungen bei den Steuern höhere Ausgaben bei den Zinsen gegenüber. Ob und bis zu welchem Betrag sich eine Abzahlung der Hypothek lohnt, muss also jeweils individuell berechnet werden.
Amortisiert man die Hypothek besser direkt oder indirekt?
In den meisten Fällen ist die indirekte Amortisation mittels Einzahlung in die Säule 3a der beste Weg. Die so amortisierten Gelder bleiben bis zum Pensionsalter auf dem Konto der 3. Säule und werden erst dann an die Bank zurückbezahlt. Der Vorteil: Die Einzahlungen in die dritte Säule können bei den Steuern abgezogen werden und sind dank einem höheren Zins besser angelegt. Zudem profitiert man je nach Modell von den damit verbundenen Versicherungsleistungen. Die Höhe der maximalen Steuerabzüge beträgt für Angestellte derzeit 6786 Franken, für Selbstständigerwerbende 33840 Franken.
Eigenheimbesitzer haben höhere finanzielle Risiken. Wie kann man sich diesbezüglich absichern?
Wichtig ist vor allem eine gute Absicherung gegen einen Lohnausfall infolge von lang anhaltender Krankheit, Unfall, Invalidität oder Tod. Diese muss so ausgelegt sein, dass auch nach Wegfall eines Teils oder des ganzen Einkommens alle Kosten für die Liegenschaft bezahlt werden können. Wie die Absicherung im Einzelfall aussieht, klärt man am besten mit einem neutralen Versicherungsberater ab. Infrage kommt etwa der Abschluss einer Lebensversicherung oder ein Ausbau der dritten Säule. Verschiedene Banken verlangen im Rahmen des Hypothekarvertrags sogar explizit den Nachweis einer Absicherung.
Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Eigenheimen fällt öfter der Begriff der Altersguillotine. Was ist darunter genau zu verstehen?
Mit dem Erreichen des Pensionsalters sinkt in der Regel das Einkommen, da AHV, Pensionskasse und dritte Säule zusammen nicht die Höhe des bisherigen Lohns erreichen. Entsprechend liegt dann auch die Tragbarkeit des Eigenheims tiefer (siehe Punkt 1). Muss die Hypothek nach der Pensionierung oder kurz davor erneuert werden, kann es sein, dass die Bank deshalb die Belehnungshöhe reduziert. Als Faustregel für diese «Altersguillotine» gilt: 120 minus das Alter des Schuldners ergibt die maximale Höhe der Belehnung in Prozent. Als Eigenheimbesitzer muss man dann unter Umständen den Anteil des Eigenkapitals erhöhen.
Wie sichert man sich gegen steigende Hypothekarzinsen ab?
Lang laufende Festzinshypotheken (sieben oder mehr Jahre) sind die einfachste Möglichkeit, längerfristig steigenden Zinsen vorzubeugen. Besonders gut absichern sollte man sich bei Libor-hypotheken: einerseits indem man selber Rücklagen für höhere Zinsen bildet, andererseits durch eine Vertragsklausel, die jederzeit einen Wechsel in eine Festhypothek erlaubt (sog. Rollover-Hypothek) oder dann durch eine Begrenzung des Zinses auf einen Maximalwert (sog. Cap).
Welchen Einfluss haben Hypotheken auf die Steuern?
Hypothekarschulden wirken sich bei den Steuern auf zwei Arten aus: Einerseits reduziert sich das Vermögen um die Höhe der Hypothek, andererseits können die Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden.

Der Weg zum Eigenheim; Beobachter-Verlag, 38 Fr., sonntagszeitung.ch

Einmal im Leben ein eigenes Haus bauen, das ist der Traum von vielen. Doch die Finanzierung will gut überlegt sein.